Desarrollistas quieren modificar el Código Civil para permitir las hipotecas en pozo

Los desarrollistas de Córdoba miran la foto de la compleja coyuntura actual aunque observan con mayor preocupación la película de los últimos 10 años. Las estadísticas con las que cuenta la Cámara de Empresas Desarrollistas Urbanas de Córdoba le permiten advertir que la actividad tuvo un pico de producción y venta hacia el bienio 2010/2011, luego se cayó a un piso del 20% en 2016, y hoy oscila entre un 35% a 40% del nivel inicial. No es un escenario catastrófico, pero están lejos de lo que supieron ser. Por eso, y para movilizar más la actividad, empezaron a gestar una serie de acciones puntuales. El miércoles pasado se reunieron empresarios del sector, corredores inmobiliarios y autoridades provinciales y municipales para intentar destrabar algunos nudos gordianos que tiene la actividad. Con el nexo de la senadora Laura Rodríguez Machado bajaron a Córdoba el secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, Ivan Kerr, el director de Política Habitacional, Marcelo Busellini y Darío Capitani, legislador provincial. También hubo autoridades del Banco Nación y de Catastro.

En carpeta. Además de los temas tratados en ese encuentro, la reunión les sirvió a los empresarios locales de Ceduc para tantear el terreno hacia una serie de propuestas más disruptivas que preparan. En concreto, directivos de esa Cámara empresarial impulsarán una modificación en el Código Civil y Comercial para habilitar la generación de hipotecas sobre unidades aún no construidas, lo que comercialmente se denomina “en pozo”. Así, estiman, se puede revitalizar el mercado, apalancado en una herramienta que hoy está restringida en los hechos a unidades usadas ya que las nuevas en stock en la plaza local son muy pocas, y el universo de las que pueden aplicar los créditos hipotecarios es muy reducido.

Antecedente uruguayo. La intención de la Ceduc es avanzar con una modificación en dos frentes: mirando la experiencia de Uruguay buscan contar con un boleto de compra-venta registrable para que tenga categoría de escritura; y luego trabajar en una reforma legal para habilitar las hipotecas de unidades no existentes. “La experiencia uruguaya contempla que, en el momento en que se aprueba el proyecto, hay una subdivisión hecha, entonces ya están identificadas las unidades. Si bien no existen, el comprador compra un pedacito del suelo. Por ejemplo, si un departamento es el 1% del edificio ese 1% también está representado en el terreno. Entonces, cuando el banco hipoteca el terreno hipoteca el 1% de propiedad de cubo de aire que tiene arriba”, cuenta César Martínez, vicepresidente de la Ceduc.

El empresario destacó que lo primero es tratar de sacar el boleto registrable o “compromiso de compra venta”, según se conoce en el país vecino. “Le da tranquilidad al comprador y al banco, porque el desarrollista no podrá vender la unidad dos veces. A posteriori, se va a trabajar en la hipoteca de cubo de aire. El boleto registrable no necesita reforma del Código, la hipoteca del cubo de aire, sí. Lo positivo es que hay mucha voluntad de trabajo y de avanzar y lo seguiremos viendo en la mesa”, afirmó Martínez.

Descartan riesgos. La intención de Ceduc es consultar legalmente al Instituto de Investigaciones Jurídicas Empresariales de la Bolsa de Comercio, un espacio donde se están estudiando otras posibles modificaciones del Código Civil y Comercial. No obstante, Martínez descarta que con estas iniciativas, y en el marco de una nueva Ley de Financiamiento Productivo que habilitó la securitización de hipotecas, propicien un escenario de crisis de viviendas como la subprime donde proliferaron las hipotecas de baja calidad o tóxicas. “No hay ninguna posibilidad, al menos por muchos años. Las causas que llevaron a ese escenario fueron créditos otorgados superiores a la capacidad de la gente. Si uno pedía US$ 100 mil el banco otorgaba US$120 mil para comprar la casa amoblada y un auto. El departamento no alcanzaba a dar garantía al crédito y luego vino la securitización de hipotecas. Se vendía todo entre bancos inversores y fue subiendo de precio de manera que la garantía fue superior al crédito. Se prefería perder la garantía y no tener que pagar el crédito. La securitización no la estamos analizando porque hoy ni hay hipotecas”.

Temas sobre la Mesa 
Algunos de los puntos que desarrollistas e inmobiliarios discutieron con autoridades nacionales y municipales en la reunión de la Mesa Sectorial Inmobiliaria fueron: la necesidad de unificar el valor de los inmuebles y converger hacia un lenguajes único en UVA, para mitigar problemas de la coyuntura cambiaria que provoca un descalce de monedas entre las propiedades tasadas en dólares y créditos otorgados en UVA e ingresos del tomador en pesos. También la necesidad de fomentar los créditos intermedios para desarrollos inmobiliarios como paso previo al crédito hipotecario al usuario final. Por último, generar alternativas para que el boleto sea utilizado como garantía con el mismo sustento legal que la escritura.